「夫が亡くなりました。子どもたちには現金を残したいけれど、私はこの家に住み続けたい。どちらかを諦めないといけないのでしょうか——」
このようなご相談は非常に多くあります。相続財産が自宅と少額の現金だけの場合、配偶者が自宅を相続すると現金が不足し、子どもに現金を渡すと住む場所を失う——そんなジレンマを多くの方が抱えています。
2020年4月に施行された「配偶者居住権」は、まさにこの問題を解決するために設けられた新しい制度です。難しそうな名前ですが、基本的な考え方はシンプルです。この記事で制度の仕組みから手続き・注意点までわかりやすく解説します。
配偶者居住権とは——2020年4月施行の新制度
従来の問題点——「自宅か現金か」のジレンマ
配偶者居住権が登場する前の相続の問題を、具体例で見てみましょう。
【例】相続財産：自宅（評価額2,000万円）＋現金1,000万円、相続人：配偶者・子1人
法定相続分は各2分の1（1,500万円ずつ）です。
- 配偶者が自宅を相続する場合：残りの現金500万円しか受け取れない
- 配偶者が現金を相続する場合：住む場所がなくなる
どちらを選んでも、配偶者の生活が守れないという問題がありました。
この問題を解決するために、2018年の民法改正（施行は2020年4月1日）によって「配偶者居住権」が創設されました（民法第1028条〜第1041条）。
配偶者居住権の仕組み——「住む権利」と「財産価値」を分ける
配偶者居住権の核心となる考え方は、「建物を2つの権利に分割する」ことです。
“` 自宅（建物） ├── 配偶者居住権（住む権利）→ 配偶者が取得 └── 負担付き所有権（財産価値）→ 子どもが取得 “`
配偶者は「居住権」を取得することで、亡くなるまで自宅に無償で住み続けられます。
子どもは「負担付き所有権」を取得することで、配偶者が亡くなった後に完全な所有権（売却・賃貸が自由な状態）を取得します。
この仕組みによって、先ほどの例では次のような遺産分割が可能になります。
【配偶者居住権を使った場合】
- 配偶者：配偶者居住権（評価額500万円）＋現金1,000万円 = 合計1,500万円
- 子ども：負担付き所有権（評価額1,500万円）
配偶者は住み続けながら現金も受け取れます。
配偶者居住権の成立要件
配偶者居住権が使える4つの要件
次の4つの要件をすべて満たす場合に設定できます。
| 要件 | 内容 |
|---|---|
| ① 婚姻関係 | 法律上の婚姻関係にある配偶者であること（内縁関係は不可） |
| ② 居住していた | 相続開始時（死亡時）に被相続人所有の建物に居住していたこと |
| ③ 取得原因 | 遺産分割協議・審判または遺贈によって取得すること |
| ④ 共有でない | 被相続人が建物を第三者と共有していなかったこと |
特に②の要件は、入院中や施設入所中の方が亡くなった場合の判断が問題になることがあります。一般的に「療養のために入院していた期間は居住していたとみなせる」とされていますが、長期の施設入所については専門家の判断が必要です。
存続期間の設定——「終身」か「期間限定」か
原則は配偶者が亡くなるまでの「終身」です。
ただし、遺産分割協議や遺言によって期間を定めることができます。
- 「配偶者が再婚した場合は消滅する」という条件設定
- 「〇年間」という期間限定
- 「配偶者が施設に入居した場合は消滅する」という条件設定
存続期間を短く設定することで、配偶者居住権の評価額（相続税の計算に使う価値）を下げる効果があります。
重要な特性：配偶者居住権は配偶者が亡くなると消滅し、相続財産にはなりません。これが後述する二次相続の節税効果につながります。
配偶者居住権の登記——必ずやるべき理由
登記しないと第三者に対抗できない
配偶者居住権は「登記」することで初めて第三者対抗力を持ちます（民法第1031条）。
登記しないとどうなるか：
建物の所有権を取得した子どもが、その建物を第三者（不動産会社等）に売却した場合、配偶者は新しい所有者に対して「住み続ける権利」を主張できなくなります。
「まさか子どもが売るわけがない」と思っていても、数十年後に事情が変わることはあります。相続後に速やかに登記することが必須です。
登記の手続きフロー
Step 1：遺産分割協議書に記載する 配偶者居住権の設定を遺産分割協議書に明記します。必要な記載事項：
- 建物の所在・地番・家屋番号
- 配偶者居住権の存続期間
- 設定する配偶者の氏名・生年月日
Step 2：法務局に登記申請する 「配偶者居住権の設定の登記」を管轄法務局に申請します。登記するのは建物のみです（土地への登記は不要）。
Step 3：登記完了後に登記識別情報通知を受け取る
費用目安：
- 登録免許税：建物の固定資産税評価額 × 2/1000
- 司法書士報酬：5〜10万円程度
配偶者居住権の登記は司法書士が専門です。遺産分割協議書の作成から登記手続きまで一括でサポートが受けられます。
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配偶者居住権の評価方法——相続税への影響
配偶者居住権の評価計算の考え方
配偶者居住権には相続税評価額があり、相続税の計算に影響します。
計算式の概要（相続税法第23条の2）：
“` 配偶者居住権の価値 = 建物全体の評価額 − 負担付き所有権の評価額 “`
負担付き所有権の評価額は、「建物の耐用年数・残存年数・配偶者の平均余命」を用いた複雑な計算式（国税庁が算定表を公表）で求めます。
評価に影響するポイント：
- 配偶者の年齢が高いほど（平均余命が短いほど）、居住権の評価額は低くなる
- 存続期間を「終身」より短く設定した場合、評価額は低くなる
- 建物の耐用年数が短い（古い建物）ほど、評価額は低くなる
正確な計算は税理士への依頼が必要です。
二次相続での節税効果——配偶者居住権が消滅すると相続財産にならない
配偶者居住権の最大の節税メリットは、二次相続（配偶者が亡くなったときの相続）にあります。
従来の方法（配偶者が建物全体を相続）：
- 一次相続：配偶者が建物全体（評価額2,000万円）を相続
- 二次相続：配偶者死亡時、子どもが建物全体（評価額2,000万円）を相続 → 相続税がかかる
配偶者居住権を使った場合：
- 一次相続：配偶者が居住権（例：評価額500万円）を取得、子どもが所有権（例：評価額1,500万円）を取得
- 二次相続：配偶者死亡で居住権が消滅（相続財産にならない）→ 子どもの所有権が完全所有権になるだけで課税なし
配偶者が一度居住権として評価された財産は、二次相続では課税対象から外れます。この効果により、家族全体での相続税の総額を抑えられる可能性があります。
配偶者居住権の注意点——デメリットも正確に理解する
注意点①——自宅を売却・賃貸できない
配偶者居住権を設定した後は、次のことができなくなります。
- 配偶者（居住権者）：自宅を売却・転貸・担保設定できない（民法第1032条）
- 子ども（所有権者）：居住権付きの状態では実質的に売却が困難
「将来、施設入所費用のために自宅を売却したい」という計画がある場合は、配偶者居住権の設定は慎重に検討する必要があります。
売却を希望する場合は、配偶者が居住権を放棄（登記の抹消）した上で、所有者と連名で売却する方法があります。ただし放棄した場合の税務処理（贈与税等）に注意が必要です。
注意点②——固定資産税と修繕費の負担
固定資産税は、居住権者（配偶者）が負担します（民法第1034条第1項）。
修繕費の分担は次のように整理されています。
- 通常の維持管理・小修繕：居住権者の負担
- 大規模修繕（屋根・外壁等）：所有権者の負担が原則（ただし居住権者が費用を支出した場合に所有権者への求償が認められる）
建物が老朽化してきたときの費用負担について、後からトラブルにならないよう、遺産分割協議書に費用分担のルールを明記しておくことをお勧めします。
配偶者居住権が向いているケース・向いていないケース
向いているケース：
- 配偶者が自宅に住み続けることを強く希望している
- 相続財産が自宅と少額の現金のみ（現金が足りない）
- 二次相続での節税効果を期待したい
- 配偶者の年齢が高め（居住権の評価額が低くなり、現金取得分が増える）
向いていないケース：
- 配偶者が施設入所を近く検討している
- 近い将来、自宅を売却する可能性がある
- 相続財産が十分にあり、住み続けながら現金も確保できる
- 相続人間の関係が複雑で合意形成が難しい
配偶者居住権の評価計算・相続税への影響（二次相続を含むシミュレーション）は税理士への相談が必要です。
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よくある質問（FAQ）
Q1. 遺言書がなくても配偶者居住権を設定できますか？
A. はい、相続人全員の合意による遺産分割協議によって設定できます。遺言書がなくても、全相続人が合意した遺産分割協議書に「配偶者居住権の設定」を明記することで設定可能です。相続人間で合意が得られない場合は、家庭裁判所に遺産分割調停・審判を申立てることができ、裁判所が認めた場合は配偶者居住権の設定が命じられることもあります。
Q2. 配偶者が施設に入った場合、配偶者居住権はどうなりますか？
A. 配偶者が施設に入居して実際には自宅に住まなくなっても、配偶者居住権は自動的には消滅しません。消滅するのは「配偶者の死亡」「存続期間の満了」「配偶者居住権の放棄」「居住権者と所有権者の合意による消滅」のいずれかの場合です。施設入所後も自宅の固定資産税は居住権者の負担となります。施設入所を検討している方は、設定前に将来のプランを考慮した上で判断することをお勧めします。
Q3. 配偶者居住権は子どもに贈与・相続させることができますか？
A. いいえ、配偶者居住権は譲渡も相続もできません（民法第1032条第2項）。配偶者本人が亡くなると消滅し、子どもには引き継がれません。この「配偶者の死亡で消滅する」という性質が、二次相続での相続税の節税効果の根拠になっています。
Q4. 設定した後に子どもが自宅を売却すると言っています。どうなりますか？
A. 配偶者居住権が登記されている状態での売却は実質的に困難です。登記された居住権は第三者にも対抗できるため、居住権付きの不動産を購入する買い手はほとんど見つかりません。売却するには配偶者が居住権を放棄（登記の抹消）し、子どもと連名で売却する方法があります。ただし放棄した場合の課税関係については税理士に確認が必要です。
Q5. 配偶者居住権は内縁の配偶者にも認められますか？
A. いいえ、配偶者居住権は法律上の婚姻関係にある配偶者のみが対象です（民法第1028条）。内縁のパートナーには法定の配偶者居住権は認められません。内縁パートナーに自宅を使用させたい場合は、遺言書に「使用貸借権の遺贈」等を記載する方法を検討してください。この場合は弁護士または司法書士にご相談ください。
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