不動産の相続税評価額の計算方法——路線価・倍率方式の基礎

「土地を相続したのですが、相続税の評価額はどうやって計算するのでしょうか。固定資産税の評価額と同じですか？」

相続税の申告を始めようとすると、必ずぶつかるのが「土地の評価額の計算」です。土地の相続税評価額は市場価格（時価）とは異なる方法で計算されます。この記事では路線価方式・倍率方式という2つの評価方法の基本と、評価額を下げる補正率の考え方を解説します。

相続税における土地評価の基本——時価と評価額の違い

なぜ「相続税評価額」は時価より低いのか

相続税の土地評価は、国税庁が定めた「財産評価基本通達」に基づいて行われます。

路線価は公示地価の約80%を目安として設定されています（毎年1月1日時点の地価を評価し、7月頃に公表）。このため、路線価方式で計算した相続税評価額は、一般的に時価（不動産市場の取引価格）の70〜80%程度になることが多いとされています。

ただし、土地の所在地・形状・利用状況によって乖離率は大きく変わります。特に都市部のマンションについては2024年の評価方法改正により、時価との差が縮小しています（後述）。

土地評価の2方式——路線価方式と倍率方式

相続税の土地評価には2つの方式があります。どちらを使うかは「土地の所在地」によって決まります。

自分の土地がどちらの方式かは、国税庁の「財産評価基準書（路線価図・評価倍率表）」でインターネットから確認できます。

路線価方式——路線価図の読み方と基本計算

路線価図の見方——数字とアルファベットの意味

国税庁のウェブサイト（https://www.rosenka.nta.go.jp/）で路線価図を確認できます（毎年7月1日頃に公表）。

道路に沿って「200C」のような表示がある場合：

• 「200」：1㎡あたり200千円（20万円）の路線価（千円単位で表示）
• 「C」：借地権割合70%（A=90%、B=80%、C=70%、D=60%、E=50%、F=40%、G=30%）

借地権割合は、借地権が設定されている土地の評価に使います。自分が所有する土地に自分の建物を建てている場合（自用地）は、借地権割合は計算に使いません。

基本計算式——奥行補正を加えた計算例

基本計算式： “` 相続税評価額 = 路線価（千円/㎡）× 補正率 × 地積（㎡） “`

計算例：

同じ広さの土地でも、奥行が深いと補正率が下がって評価額が減ります。奥行20mと40mでは320万円の差が生まれます。

主要な補正率の種類——節税の余地がある土地の形状

補正率には複数の種類があります。これらを正確に適用することで、評価額が適正（場合によっては低め）に算出されます。

特に「不整形地」や「旗竿地（細い路地を通ってしか入れない土地）」は、正しい補正率を適用しないと評価額が実態より高くなります。過大申告（余分に税金を払う）になるリスクがあるため、このような土地を相続した場合は税理士への確認を強くお勧めします。

不整形地・旗竿地など特殊な形状の土地は、補正率を誤ると過大申告になります。相続専門の税理士への相談で適正評価額での申告が可能です。

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倍率方式——農村部・郊外の土地の計算

倍率方式の計算手順

倍率方式は計算がシンプルです。

計算式： “` 相続税評価額 = 固定資産税評価額 × 評価倍率 “`

必要な情報の入手先：

1. 固定資産税評価額：毎年4〜6月頃に届く固定資産税の課税明細書（または「固定資産評価証明書」を市区町村窓口で取得、1通300円程度）で確認

1. 評価倍率：国税庁の「評価倍率表」（https://www.rosenka.nta.go.jp/）で土地の所在地と地目（宅地・農地・山林等）を確認

計算例： 固定資産税評価額5,000万円、倍率1.1の場合 → 5,000万円 × 1.1 = 5,500万円

農地・山林など地目の判断が複雑なケースでは、評価倍率の選択を誤らないよう注意が必要です。

建物の評価——自宅・賃貸の建物評価

建物の評価は固定資産税評価額×1.0

建物の相続税評価額は、固定資産税評価額をそのまま使います。

自宅（自己居住用）の場合： “` 建物の相続税評価額 = 固定資産税評価額 × 1.0 “`

賃貸に出している建物（貸家）の場合： “` 貸家の評価額 = 固定資産税評価額 × (1 − 借家権割合 × 賃貸割合) “`

• 借家権割合：全国一律30%（財産評価基本通達93条）
• 賃貸割合：賃貸中の床面積 ÷ 建物全体の床面積

賃貸中の部屋がある場合、借家権割合分だけ評価額が下がります。全室満室であれば評価額は固定資産税評価額の70%（= 1 − 30% × 100%）になります。

マンション（区分所有建物）の評価——2024年改正の要点

2024年1月から変わったマンションの評価方法

2024年1月1日以後に相続・贈与・遺贈で取得した居住用区分所有建物（マンション）については、評価方法が大きく変わりました。

改正の背景： これまでの評価方法では、特に高層マンション（タワマン）の相続税評価額が市場価格の10〜30%程度にしかならないケースがあり、節税目的のタワマン購入が問題視されていました。

改正後の評価の考え方：

「評価乖離率」（市場価格推計÷従来評価額）を計算し、その値が一定基準を超える場合は評価額を補正します。

評価乖離率の計算には次の4つの要素を使います（国税庁通達）：

1. 築年数（古いほど評価乖離率が小さくなる）
2. 総階数指数（高層ほど評価乖離率が大きくなる）
3. 所在階（高い階ほど評価乖離率が大きくなる）
4. 敷地持分狭小度（一室当たりの土地持分が小さいほど評価乖離率が大きくなる）

補正後の評価額が市場価格の60%未満にならないよう下限が設けられています。

区分所有マンションの基本的な評価の考え方

改正適用の有無にかかわらず、マンションの評価の基本構造は次のとおりです。

建物部分： 専有面積 × 固定資産税評価額（1㎡あたり）× 1.0

土地部分： 路線価（または倍率）× 地積 × 区分所有割合 × 補正率

区分所有割合（敷地権割合）は建物の登記簿（建物の表題部）に記載されています。

マンションの2024年改正は計算が複雑なため、マンションを相続した場合は必ず税理士に評価計算を依頼することをお勧めします。

よくある質問（FAQ）

Q1. 路線価は毎年変わりますか？相続税申告にはいつの路線価を使いますか？

A. 路線価は毎年1月1日時点の地価を基準として評価され、通常7月頃に国税庁から公表されます。相続税申告には「相続が開始した年（被相続人が亡くなった年）の路線価」を使用します。例えば2024年6月に亡くなった場合は「2024年分の路線価」（2024年7月頃公表）を使います。7月以前に申告期限が来る場合は前年の路線価を暫定使用し、公表後に確定させます。

Q2. 自宅の土地が道路に面していない（無道路地）場合、路線価はどう適用されますか？

A. 道路に接していない無道路地は、通路開設のために要する費用相当額を最も近い道路の路線価ベースの評価額から控除する方法で評価します。無道路地の評価は専門的な判断が必要なため、必ず税理士または不動産鑑定士への相談をお勧めします。過去には無道路地として評価されるべき土地が正面路線の路線価で計算されて過大申告になったケースもあります。

Q3. 固定資産税の課税明細書で評価額を確認できますか？

A. はい、毎年4〜6月頃に届く固定資産税の課税明細書には「評価額」（固定資産税評価額）が記載されています。建物の相続税評価額はこの金額と同額です。土地については、倍率方式の地域ではこの評価額に倍率を掛けて使います。路線価方式の地域では路線価図から計算した評価額を使います（固定資産税評価額は参考値）。

Q4. 相続した土地が農地の場合、評価方法は違いますか？

A. 農地は「純農地・中間農地・市街地周辺農地・市街地農地」の4種類に区分され、それぞれ評価方法が異なります。市街地農地は宅地転用が可能な土地として路線価方式（宅地比準方式）で評価されます。純農地・中間農地は倍率方式が基本です。地目の区分の判断も含めて複雑なため、農地相続は税理士への依頼を強くお勧めします。

Q5. 相続税の評価額と売却価格（時価）は大きく異なりますか？

A. 一般的に路線価方式の相続税評価額は時価の70〜80%程度ですが、土地の所在地・形状・利用状況によって大きく異なります。相続税の申告後に土地を売却する際は、売却価格（譲渡収入）から取得費等を差し引いた譲渡所得に対して所得税・住民税がかかります。「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」（相続開始から3年10ヶ月以内の売却で相続税額の一部を取得費に加算できる）という節税策もあります。売却を検討している場合は税理士にご相談ください。

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本記事の情報は2024年時点のものです。税制・評価方法は変更される場合がありますので、最新情報は国税庁または相続税専門の税理士にご確認ください。